Экономический кризис, существенно снизивший активность рынка недвижимости в целом, очень мощно ударил по только что начинающему развиваться рынку малоэтажного жилья. Институт долевого участия в строительстве, на котором зиждилась вся система продаж жилья подобного типа, стал совершенно невостребованным. По признанию аналитиков, рынок «сдулся» буквально за несколько недель, и сегодня причин для его резкого подъема не наблюдается.



Падение с низких этажей
Бурное развитие загородного строительства в 2007–2008 годах, по словам наблюдателей, теперь остается лишь вспоминать. С началом финансово-экономического кризиса ситуация на рынке малоэтажного жилья резко изменилась. Начавший было увеличиваться объем спроса на объекты в организованных коттеджных поселках исчез практически полностью всего за несколько недель.

В первую очередь сократился спрос на готовые и строящиеся дома, что вынудило большинство строительных компаний пойти на снижение своей нормы прибыли и понизить цены на услуги почти до 10%-ной рентабельности, что привело к снижению цен в среднем на 30%. «Вслед за этим в течение года на треть сократилась стоимость земельных участков размером 10–20 соток в Завьяловском районе, – отмечает генеральный директор компании «Земельный капитал» Екатерина Толстоухова. – Это происходило на фоне почти троекратного снижения цен на крупные земельные участки по 30–50 гектаров и выше».

Многие застройщики, не имея финансовой возможности достроить уже начатые объекты на деньги дольщиков, оказались в очень сложной экономической ситуации, когда, с одной стороны, банки требовали возврата кредитов, а с другой – большинство проектов находилось еще в той стадии, когда к земельному участку не были подведены даже минимальные коммуникации, не говоря уже об инфраструктуре и строительстве самих домов. «Результатом стала «заморозка» строительства объектов, отказ от реализации проектов «на бумаге» и снижение продажных цен», – говорит руководитель пермского аналитического центра «Медиана» Павел Новоселов. 

«Сейчас реализация любого девелоперского проекта зависит в первую очередь либо от наличия у застройщика довольно большого запаса собственных денежных средств, либо от доступа к банковскому финансированию. По нашим подсчетам, начальный этап строительства коттеджного поселка в республике требует единовременного привлечения порядка 450–500 млн руб.», – прикидывает начальник отдела рекламы ООО «КОМОС-Строй» Марат Касимов.

Как отмечают в компании «Талан», в связи с кризисом, с одной стороны, начал формироваться отложенный спрос на качественную загородную недвижимость, с другой – на рынке появились более низкобюджетные предложения. Президент Национального агентства малоэтажного и коттеджного строительства (НАМИКС) Елена Николаева также разделяет мнение, что кризис способствует тому, что на первый план выходит эконом-сегмент малоэтажного жилья. «Как тренд можно зафиксировать то, что люди все больше склоняются к функциональности, комфортности жилья, соответствию цены и качества», – говорит она. 

Молодой, да ранний
Сегмент малоэтажного строительства очень молод не только в Удмуртии, но и в России. Однако если в столичных регионах активная застройка коттеджными поселками западноевропейского типа началась уже в 90-е годы прошлого столетия, то в республике вплоть до начала 2000-х в данном секторе царил бесконтрольный самострой.

По мере укрепления международных связей, развития не только экономических, но и социально-культурных коммуникаций европейский стиль жизни постепенно превращался из экзотической диковинки в новомодное увлечение местного бизнес-сообщества. «Крутым» стало считаться иметь собственный загородный дом, причем чем монументальней и пафосней он выглядел, тем больший вес имел его владелец в глазах своих «коллег». Ситуацию подогревал земельный передел, начавшийся в конце 90-х. Высвобождавшиеся земельные участки скупались подчас за копейки.

«Эта тенденция характерна для большей части отдаленных от центра России территорий, – говорит Павел Новоселов. – Дело происходило примерно так. Покупался земельный участок, составлялся грандиозный проект постройки на нем шикарного особняка со всеми прилагающимися к такого уровня строению пристроями, и, собственно, происходила реализация такого проекта. И так происходило повсеместно. В итоге появлялось множество отдельно стоящих разношерстных по стилю и концепции домов. Однако комфортного проживания в большинстве таких «коттеджей» не получилось. Причина была банальной – отсутствие элементарных бытовых благ и развитой внешней инфраструктуры».

Только с начала 2000-х, когда уже был получен горький опыт самостоятельного строительства и проживания без обслуживающихся коммуникаций, без удобного для жизни внешнего инфраструктурного окружения, началось строительство малоэтажных поселков по западноевропейскому типу. Основными преимуществами становилось наличие всех необходимых коммуникаций, обслуживание и охрана территории, развитая инфраструктурная сеть и единая концептуальная составляющая. Основной «бум» малоэтажного строительства пришелся на 2006–2008 гг. 

Как говорит Марат Касимов, сейчас рынок (пусть и не слишком высокими темпами) развивается, цены растут, интерес покупателей постоянно возрастает как к объектам временного проживания, так и к домам для постоянного места жительства. Его точку зрения готова поддержать и Екатерина Толстоухова, которая заметила, что в последние полгода произошло почти двукратное увеличение спроса на земельные участки, происходящее, кстати, на фоне повышения цены с 7 до 12 тыс. руб. за сотку земли. 

«Растет как технологическое разнообразие предлагаемых объектов, так и разнообразие, связанное с формами финансирования проектов и, что самое главное, формами организации застройки малоэтажной недвижимости, – говорит Марат Касимов. – Появляется все больше и больше так называемых «девелоперских» проектов, когда одним или группой застройщиков ведется систематическая разработка хорошо подготовленного участка с единой архитектурной и технологической концепцией».

Время перемен
На сегодня в пределах Удмуртии возводится порядка десяти так называемых «организованных поселков». Все они имеют некоторые различия по степени собственной организованности. Кроме того, как выяснилось, некоторые застройщики, не выдержав кризиса, либо вовсе прекратили строительство до лучших времен, либо кардинально поменяли принцип работы.

Так, весной 2008 года началось возведение дачного поселка «Камские дачи» (ООО «АСПЭК-Домстрой»). Поселок находится в 50 км от Ижевска по Гольянскому тракту вблизи спортивно-туристического центра «Нечкино». Изначально он был рассчитан на 65 домов, застройщик намеревался возводить четыре типа домов из клееного бруса либо оцилиндрованного бревна площадью от 140 до 230 кв. м. Однако, как признались в «АСПЭК-Домстрое», сейчас концепция полностью пересмотрена. Компания отказалась от строительства и в настоящее время просто проводит коммуникации к поселку и распродает землю. Участки по 8–10 соток в среднем «уходят» за 1,8 млн руб.

Примерно в то же время ООО «КОМОС-Строй» принялось за возведение поселка «Сосновый бор-2», расположенного неподалеку от биатлонного комплекса им. Демидова. Всего в поселке будет 32 дома, коттеджи предлагаются четырех типов – «Бавария», «Нормандия», «Саксония» и «Валенсия», представляют собой основные классические стили западноевропейской архитектуры. Площади домов варьируются от 206 до 458 кв. м. Изначально планировалось, что поселок будет готов к лету 2010 года, но, судя по вялым темпам строительства, сроки ощутимо сдвигаются. В компании пояснили, что строительная готовность первой очереди – осень 2010-го, а въезжать в дома можно будет летом 2011-го.

В северо-восточной части Завьяловского района, в 9 км от СХВ, рядом с деревней Русский Вожой ООО «Талан» возводит поселок «Европа». На территории в 455379 кв. м расположатся 228 коттеджей площадью от 80 до 274 кв. м. Сдачу первой очереди (40 из 220 домов) обещали не позднее 2010 года (изначально назывался второй квартал). Как пояснили в офисе продаж компании, от того, как будут идти продажи домов первой очереди, зависит, будут ли вообще возводиться последующие.

Многострадальный «Римский квадрат» начал застраивать жилой массив на Сельхозвыставке в Индустриальном районе еще в 2007 году. Как говорят представители застройщика, в связи с кризисом сроки сдачи могут еще «немного» отложиться. На территории в 11,2 га строительная фирма намеревалась расположить 200 таунхаусов (дома на 6–10 четырехкомнатных квартир, каждая площадью от 170 до 202 кв. м).О точных сроках сдачи в компании сообщить затруднились. 

Еще один поселок – «Чистопрудный» – должен появиться в 2012 году буквально на границе с Ижевском (по ул. Кирова, проезжая зоопарк, минуя знаменитого «Лося»). Компания предлагает в поселке шесть типов домов на выбор: двухэтажный кирпичный площадью от 136 до 220 кв. м; из клееного бруса площадью 180 кв. м; из оцилиндрованного бревна (площадью 124 кв. м); по «канадской технологии» площадью от 156 кв. м; «таунхаус» или квартира в «таунхаусе» площадью 70 кв. м; наконец, эксклюзивное предложение – дом «норвежская рубка» (по индивидуальному заказу).

ООО «Земельный капитал» не так давно приступило к реализации нескольких проектов в Завьяловском районе. Компания специализируется на подготовке и продаже земельных участков под строительство коттеджей (с проводкой всех коммуникаций), ведется сотрудничество с подрядчиками для строительства домов. То есть говорить об организованном поселке в полной мере этого слова не приходится, но по проекту предполагается «индивидуальное планирование домов с соблюдением единого архитектурного стиля». Рядом расположатся три поселка – «Альпийские луга», «Шервуд» и «Загородная резиденция». Сдача намечена на 2011–2012 годы (в зависимости от очереди).

Будет дорожать
По мнению Павла Новоселова, в течение 2010 года рынок малоэтажного (индивидуального) жилья сохранит наметившиеся тенденции, темпы восстановления будут увеличиваться в периоды сезонной активности, но общий тренд сохранится примерно на одном уровне. «Для резкого подъема рынка пока нет причин, – говорит он. – Низкий уровень доходов населения, ориентированность спроса в большей степени на городское многоквартирное жилье, сложное финансовое положение застройщиков и низкие темпы достройки объектов будут являться сдерживающими рынок факторами. Однако при общей положительной динамике развития рынка жилья сегмент индивидуального строительства также будет стремиться вверх». 

По словам Екатерины Толстоуховой, пока спрос на строительство загородного дома заметно отстает от предложения, а выравнивание этих двух составляющих рынка наступит не ранее чем через год. «Текущий строительный сезон является оптимальным для закладки своего дома и фиксирования цен на весь объем строительных работ, – отмечает она. – По нашим прогнозам, неминуем рост цен на строительные материалы и услуги строительных компаний уже в 2011 году».

По итогам же текущего года можно ожидать повышения средних цен на загородную недвижимость не более чем на 10–15%, считают эксперты. В последующие периоды по мере усиления восстановительных макроэкономических тенденций темпы рыночного роста будут постепенно увеличиваться. Восстановление докризисных показателей возможно не раньше 2012 года.

Опыт других более развитых рынков говорит о том, что загородная недвижимость будет становиться все более популярной, а проживание за городом – стандартом экологически безопасной и комфортной жизни. Кроме того, благодаря более низкой себестоимости малоэтажного строительства по сравнению с капитальным многоэтажным городским, такое домостроение является привлекательным для реализации федеральных программ, в частности – «Доступное и комфортное жилье гражданам России».